قانون تنظيم ايجار العقار رقم (184) لسنة 1978

عنوان التشريع: قانون تنظيم ايجار العقار رقم (184) لسنة 1978
التصنيف: قانون عراقي

المحتوى
رقم التشريع: 184
سنة التشريع: 1978
تاريخ التشريع: 1978-11-21 00:00:00

الباب الاول
الاحكام العامة
الفصل الاول
اهداف القانون

مادة 1
يهدف القانون الى :
اولا – تنظيم عقد ايجار العقار بما يحقق التوازن بين مصلحة المؤجر والمستأجر.
ثانيا – ضمان حقوق المواطنين في عقود ايجار العقار، بما يتماشى مع السياسة الاسكانية للدولة، والتطورات الاقتصادية والاجتماعية في القطر.
ثالثا – حماية المستأجر بالسماح له بالبقاء في العقار المؤجر، بعد انتهاء عقد الايجار اذا رغب في ذلك، وعدم اجباره على اخلائه الا في الاحوال المنصوص عليها في هذا القانون.
الفصل الثاني
اسس القانون

مادة 2
يقوم القانون على الاسس الآتية :
اولا – تغليب صفة العلاقة القانونية على صفة العلاقة العقدية في عقود الايجار ويتم ذلك بوجه خاص بأعتماد العقود النموذجية.
ثانيا – الغاء الوساطة غير المشروعة في عقود الايجار، والحد من الاستغلال، ويتم ذلك بوجه خاص بمنع المؤجر أو المستاجر أو الوسيط أو أي شخص آخر بتسلم أي مبلغ خارج نطاق عقد الايجار زيادة على الاجرة المقررة قانونا، سواء كان ذلك عند ابرام العقد أو في اثنائه.

الفصل الثالث
نطاق سريان القانون

مادة 3
اولا – تسري احكام هذا القانون على العقارات المشيدة الواقعة ضمن حدود امانة العاصمة والبلديات.
ثانيا – تستثنى من احكام هذا القانون.
آ – دور السينما والفنادق والملاهي ومحلات بيع الخمور والمخازن والحوانيت الا ما ورد بشأنها نص خاص في هذا القانون.
ب – دور السكن والشقق السكنية المملوكة للدولة والمخصصة للعاملين في دوائرها وفي مؤسسات القطاع الاشتراكي.

الباب الثاني
اركان الايجار
الفصل الاول
التراضي

مادة 4
يشترط لانعقاد الايجار أهلية المتعاقدين وقت العقد، والتصديق عليه من دائرة الضريبة المختصة وفقا للنموذج الملحق بهذا القانون.
الفصل الثاني
العقار المؤجر

مادة 5
اولا – يجوز لمن يملك القدر الاكبر من الحصص في العقار الخالي ايجاره الى الشريك أو للغير، ويكون هذا العقد ملزما للجميع حتى للاقلية التي لم توافق عليه.
ثانيا – يعتبر الشريك الذي يشغل كامل العقار مستأجرا لحصص بقية الشركاء طبقا لاحكام هذا القانون.

الفصل الثالث
المدة

مادة 6
تعين مدة الايجار في العقد وعند عدم تعيينها فيعتبر الايجار منعقدا لمدة سنة، تبدأ من الوقت الذي يسمى في العقد، فأن لم تسم فمن تاريخ تسليم المأجور الى المستأجر خاليا من الشواغل.

الفصل الرابع
الاجرة

مادة 7
أولا – لا يزيد بدل الايجار السنوي على 7٪ من القيمة العمومية للمأجور وفق احكام القانون ويقع باطلا ما يزيد على ذلك، وتخفض الاجرة الى الحد الاعلى المذكور. ويراد بالقيمة العمومية للعقار كلا من قيمة الارض وقيمة البناء المشيد عليها عند اجراء التقدير مع مراعاة موقع العقار.
ثانيا – لا يجوز للمؤجر المطالبة بزيادة بدل الايجار الذي يبلغ 4٪ فأكثر من القيمة العمومية للعقار في العقود المبرمة قبل نفاذ هذا القانون.
ثالثا – اذا كان بدل الايجار في العقود المبرمة قبل نفاذ هذا القانون يقل عن 4٪ من القيمة العمومية للعقار، فيجوز للمؤجر المطالبة بزيادة هذا البدل بما لا يتجاوز 4٪ كحد اعلى من القيمة العمومية للعقار المقدرة من قبل دائرة الضريبة المختصة.
رابعا – اذا كان العقار المعد للايجار على شكل غرف، فتحتسب قيمة الغرفة استنادا الى القيمة العمومية للعقار، ويستخرج بدل ايجار الغرفة بالاستناد الى بدل الايجار العمومي للعقار مقسوما على عدد الغرف، مع مراعاة موقعها ومساحتها على ان لا يزيد بدل ايجار العقار على 10٪ من القيمة العمومية المقدرة له.

مادة 8
لمالك العقار ان يطلب زيادة بدل الايجار، اذا قام بتشييد مرافق اخرى تزيد في قيمته، على ان لا تتجاوز الزيادة في البدل عن 8٪ من كلفة الاضافة.

مادة 9
اولا – تتولى دوائر ضريبة العقار بناء على طلب من احد طرفي العقد القيام بتقدير القيمة العمومية للعقارات المشمولة بأحكام هذا القانون، واستخراج بدلات ايجارها وفقا للنسب المحددة فيه.
ثانيا – تراعى قرارات لجان تقدير قيمة العقار في تعيين بدل الايجار من تاريخ صدور تلك القرارات، مع مراعاة ما قد يطرأ عليها من تعديل نتيجة الطعن بها.
ثالثا – يكون للمستأجر ما للمكلف، في قانون ضريبة العقار من حق في الطعن في قرارات لجان التقدير وفق القواعد المنظمة لها.

المحتوى 1
الباب الثالث
احكام الايجار
الفصل الاول
التزامات المؤجر

مادة 10
على المؤجر ان يسلم المأجور للمستأجر بحالة تصلح للانتفاع به وفق العقد.

مادة 11
على المؤجر اصلاح وترميم ما يحدث من خلل في المأجور يؤدي الى اخلال في المنفعة المقصودة منه، واذا امتنع المؤجر عن ذلك جاز للمستأجر ان يقوم بالترميم بأذن من المحكمة ويرجع على المؤجر بما صرف أو ان يطلب انقاص الاجرة أو فسخ العقد مع المطالبة بالتعويض ان كان له مقتضى.

مادة 12
لا يجوز للمؤجر ان يتعرض للمستأجر في الانتفاع بالمأجور لا ان يحدث في المأجور تغييرا أو زيادة بأي وجه من الوجوه الا بموافقة المستأجر.

الفصل الثاني
التزامات المستأجر

مادة 13
ليس للمستأجر ان ينتفع بالعقار المؤجر خلافا لما تم الاتفاق عليه وفق أحكام هذا القانون.

مادة 14
لا يجوز للمستأجر ان يحدث أي تغيير في العقار المؤجر، دون موافقة المؤجر التحريرية.

مادة 15
اولا – يدفع سلفا بدل ايجار العقارات المشمولة بأحكام هذا القانون بأقساط شهرية بصرف النظر عن مدة سريان عقد الايجار، ويقع باطلا كل اتفاق بين الطرفين يقضي بخلاف ذلك.
ثانيا – تسري احكام الفقرة (اولا) من هذه المادة على العقارات العائدة لدوائر الدولة والقطاع الاشتراكي التي تؤجرها الى الاشخاص، كما تسري على العقارات التي تتولى هذه الجهات ادارتها.
ثالثا – تسري أحكام الفقرة (اولا) من هذه المادة على الحوانيت والمخازن الواقعة ضمن حدود امانة العاصمة والبلديات.
رابعا – لا تسري احكام الفقرة (اولا) من هذه المادة على العقارات المؤجرة لدوائر الدولة والقطاع الاشتراكي

الفصل الثالث
الايجار من الباطن والتنازل عن الايجار

مادة 16
لا يجوز للمستأجر ان يؤجر المأجور أو ان يتنازل عن ايجاره كلا أو بعضا دون موافقة المؤجر التحريرية.

مادة 17
اولا – لا يجوز للسمتأجر ان يسكن معه في المأجور غير من ذكروا في العقد النموذجي الا بموافقة المؤجر التحريرية.
ثانيا – يستثنى من احكام الفقرة (اولا) من هذه المادة، الاصول والفروع والاخوة غير المتزوجين والاخوات غير المتزوجات، والاخوات الارامل والمطلقات اللواتي لا معيل لهن سوى المستأجر، أو من هو مكلف بأعالتهم قانونا شرط ان لا يملك أي منهم داراً للسكن.

مادة 18
ينتهي عقد الايجار اذا انتقل المستأجر الى مدينة اخرى ولم يبق في المأجور احدا ممن ورد ذكره في المادة (17) من هذا القانون.

الباب الرابع
استمرار الايجار
الفصل الاول
نقل الملكية

مادة 19
اولا – يحل المالك الجديد للعقار المؤجر محل سلفه المؤجر في الحقوق والالتزامات المقررة بموجب هذا القانون، وعلى المالك الجديد والمستأجر مراجعة دائرة ضريبة العقار لتعديل العقد وفقا لذلك.
ثانيا – على المالك الجديد، ان يشعر المستأجر بأنتقال ملكية العقار المؤجر اليه، بواسطة الكاتب العدل ويرفق به صورة مصدقة من السجل العقاري، أو بأستشهاد يؤيد ذلك صادر من دائرة التسجيل العقاري.

مادة 20
اولا – لا يجبر المالك أو الشريك الذي يشغل العقار الذي بيع قضاء أو بواسطة أية جهة مختصة اخرى، على اخلائه اذا رغب في الاستمرار على أشغاله كمستأجر.
ثانيا – تتولى المحكمة أو الجهة التي تقوم بالبيع تبليغ الشاغل قبل الاعلان عن البيع خلال مدة خمسة عشر يوما تبدأ من اليوم التالي لتاريخ التبليغ على ان يبدي رغبته في أشغال العقار من عدمه.
ثالثا – اذا أبدى شاغل العقار رغبته في الاستمرار بأشغاله، فيعتبر مستأجرا له، وعليه ان يوفي بالتزاماته التي يفرضها عليه القانون تجاه المالك الجديد بعد تقدير بدل ايجار العقار طبقا لاحكام هذا القانون.

المحتوى 2
الفصل الثاني
التجديد

مادة 21
أولا – يتجدد عقد الايجار قانونا اذا أظهر المستأجر رغبته في ذلك واستمر في دفع الاجرة للمؤجر.
ثانيا – اذا امتنع المؤجر عن قبض الاجرة من المستأجر فيحق له ان يودعها لدى الكاتب العدل، ويتحمل المؤجر مصاريف الانذار، والايداع وتستقطع من بدل الايجار المودع.

مادة 22
اولا – لا تسمع الدعوى في المحاكم بتخلية العقار عند انتهاء مدة الايجار اذا أظهر المستأجر رغبته في استمرار اشتغاله طبقا للشروط المتفق عليها في عقد الايجار، مع مراعاة احكام هذا القانون.
ثانيا – لا تسمع الدعاوى في المحاكم بتخلية العقارات المستأجرة من قبل دوائر الدولة والقطاع الاشتراكي.

الباب الخامس
تخلية المأجور

مادة 23
اولا – لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر اخلاء العقار المخصص للسكن الا لاحد الاسباب التالية :
آ – اذا لم يدفع المستأجر قسط الايجار خلال سبعة ايام من تاريخ استحقاقه، وانذره المؤجر بواسطة الكاتب العدل بوجوب دفعه خلال ثمانية ايام من تاريخ تبليغه بالانذار، وتكون مصاريف الانذار والايداع على المستأجر في هذه الحالة.
ب – اذا كان المؤجر موظفا أو عاملا في دوائر الدولة أو القطاع الاشتراكي سواء داخل القطر أو خارجه ونقل الى المدينة التي فيها داره بناء على مقتضيات المصلحة العامة أو احيل على التقاعد أو انتهت خدماته لاي سبب كان.
جـ – اذا كان المؤجر ضابطا في القوات المسلحة (الجيش وقوى الامن الداخلي) وقد انهى دراسته أو تدريبه خارج العراق وعاد الى الوطن.
د – اذا كان المؤجر طالب بعثة أو زمالة أو اجازة دراسية أو موظفا معارة خدماته الى خارج القطر وعاد بعد انتهاء مهمته الوظيفية أو العلمية.
هـ – اذا كان المؤجر لاجئا سياسيا وعاد الى الوطن بناء على موافقة الحكومة العراقية.
و – اذا توفي المالك ورغب ورثته في سكنى العقار المؤجر شرط ان لا يكون لمورثهم عقار آخر للسكن في المدينة التي يقع فيها العقار المؤجر.
ز – اذا أجر المستأجر المأجور أو تنازل عن الايجار كلا أو بعضا أو أسكن معه في المأجور غير من ذكر في المـادة (17) من هذا القانون دون موافقة المؤجر التحريرية.
ح – اذا احدث المستأجر ضررا جسيما بالمأجور عمدا أو اهمالا ولم يزله بعد انذاره من قبل المؤجر.
ط – اذا بنى المستأجر أو تملك عقارا للسكن في حدود بلدية المدينة التي يقيم بها عادة.
ي – 1 – اذا استعمل المستأجر المأجور خلافا للغرض الذي استأجر من اجله المبين في عقد الايجار.
2 – اذا احدث المستأجر تغييرا جوهريا في هيئة المأجور دون موافقة المؤجر التحريرية.
ك – اذا انتهى عقد الايجار بموجب أحكام المادة (18) من هذا القانون.
ثانيا – يشترط لتطبيق احكام (ب، جـ، د، هـ) من الفقرة (اولا) من هذه المادة ان لا يملك المؤجر عقارا آخر للسكن في المدينة التي يقع فيها العقار، وفي حالة ملكيته لاكثر من عقار واحد فللمالك ان يختار العقار الذي يتعين اخلاؤه.
ثالثا – تسري احكام (آ، ز، ح، ي) من الفقرة (اولا) من هذه المادة على دور السينما والفنادق والملاهي ومحلات بيع الخمور والمخازن والحوانيت الواقعة ضمن حدود امانة العاصمة والبلديات.

مادة 24
للمستأجر الذي يخلي العقار المستأجر بطلب من المؤجر لاحد الاسباب الواردة في (ب، جـ، د، هـ، و) من الفقرة (اولا) من المادة (23) من هذا القانون، ان يطالب المؤجر بتعويضه عن الاضرار التي لحقت به جراء تخلية العقار وجواز اعادة سكناه من قبله بنفس الشروط السابقة اذا لم يسكن المؤجر العقار الذي أخلى خلال مدة تسعين يوما من تاريخ التخلية الفعلية أو لم يستمر في سكناه مدة سنتين متواصلتين من تاريخ التخلية الفعلية بدون عذر مشروع.

مادة 25
أولا – يلزم مالك العقار والمستأجر بأخبار دائرة ضريبة العقار المختصة بخلو العقار المخصص للسكن خلال سبعة أيام من تاريخ اخلائه.
ثانيا – لا يجوز ان يبقى العقار المخصص للسكن خاليا مدة تزيد على 60 يوما بدون عذر مشروع من تاريخ اكمال بنائه أو خلوه، واذا أمتنع مالكه عن تأجيره خلال المدة المذكورة تكف يده وتتولى السلطة المالية تأجيره وفقا لاحكام هذا القانون.

الباب السادس
احكام ختامية

مادة 26
اولا – لا يجوز للمؤجر أو الوسيط أو أي شخص آخر تسلم أي مبلغ خارج نطاق عقد الايجار زيادة عن الاجرة المحددة وفق احكام هذا القانون سواء كان ذلك قبل أو عند أبرام العقد أو خلال مدة سريانه وتستنثى من ذلك الاجرة التي يستحقها الوسيط المجاز بالدلالة.
ثانيا – يعاقب المخالف لاحكام الفقرة (اولا) من هذه المادة بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة اشهر ولا تزيد على سنتين، وبغرامة لا تقل عن مائة دينار ولا تزيد على خمسمائة دينار.

مادة 27
اولا – لا يجوز لمالك المخبز أو الفرن هدمه لاي غرض كان بعد الحصول على الموافقة من الجهات المبينة في الفقرة (ثانيا) من هذه المادة.
ثانيا – آ – يخول وزير التجارة منح الموافقة على اجراء اي من التصرفات المبينة في الفقرة (أولا) من هذه المادة، فيما يتعلق بالمخابز والافران الكائنة في مدينة بغداد.
ب – يخول رؤساء الوحدات الادارية في المحافظات والاقضية والنواحي منح الموافقة على أجراء أي من التصرفات المبينة في الفقرة (أولا) من هذه المادة، فيما يتعلق بالمخابز والافران الكائنة في وحداتهم الادارية.
ثالثا – يعاقب المخالف لاحكام الفقرة (اولا) من هذه المادة بالحبس مدة لا تقل عن سنة ولا تزيد على ثلاث سنوات، وبغرامة لا تقل عن خمسمائة دينار ولا تزيد على الفي دينار.

المحتوى 3
مادة 28
اولا – يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة اشهر ولا تزيد على سنتين وبغرامة لا تقل عن مائتي دينار ولا تزيد على الف دينار، أو بأحدى هاتين العقوبتين، كل من المؤجر والمستأجر اذا أتفقا على ايجار العقار دون تصديق العقد من دائرة ضريبة العقار.
ثانيا – يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ستة اشهر ولا تزيد على ثلاث سنوات، وبغرامة لا تقل عن مائتي دينار ولا تزيد على الف دينار كل من المؤجر والمستأجر اذا اتفقا على ايجار العقار ببدل يزيد على الحد الاعلى المقرر بموجب احكام هذا القانون.
ثالثا – يعاقب بالعقوبات ذاتها المقررة في الفقرتين السابقتين كل شخص توسط في ابرام أي من العقود المشار اليها فيهما، وتقرر المحكمة سحب اجازة الوسيط (اذا كان مجازا بالدلالة) للمدة التي تقررها، على ان لا تقل عن ستة اشهر ولا تزيد على سنة وتسحب الاجازة بصورة نهائية في حالة العود.
رابعا – يعاقب المخالف لاحكام الفقرة (اولا) من المادة (15) من هذا القانون بالحبس مدة لا تقل عن سنة، ولا تزيد على ثلاث سنوات، كما يعاقب الوسيط بالعقوبات ذاتها، وتسحب منه اجازته، مدة لا تقل عن خمس سنوات اذا كان مجازا بالدلالة وفي حالة العود تسحب نهائيا.
خامسا – يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن سنة ولا تزيد على ثلاث سنوات وبغرامة لا تقل عن خمسمائة دينار ولا تزيد على ثلاثة الاف دينار أو باحدى هاتين العقوبتين اذا خالف المؤجر احكام المادة 24 من هذا القانون.
سادسا – يعفى من العقوبات المقررة في الفقرة (أولا، ثانيا، ثالثا، رابعا) من هذه المادة كل مستأجر أو وسيط بادر الى اخبار السلطة عن تلك الجرائم قبل الشروع بالتحقيق فيها.

مادة 29
اولا – تعتبر الدعاوى الناشئة عن تطبيق احكام هذا القانون من الدعاوى المستعجلة، ولا يجوز الطعن بطريق تصحيح القرار التمييزي فيها.
ثانيا – على دوائر التنفيذ امهال المحكوم عليه بالتخلية مدة تسعين يوما من تاريخ تنفيذ الحكم لديها.

مادة 30
اولا – تتولى السلطات المالية متابعة تنفيذ هذا القانون واحالة المخالفين لاحكامه على المحاكم المختصة.
ثانيا – لوزير المالية تقديم مقترحاته الى رئيس الجمهورية للنظر في احالة بعض الجرائم المعاقب عليها بموجب هذا القانون على محكمة الثورة.
ثالثا – تتولى وزارة المالية توفير الكادر الوظيفي والمستلزمات الضرورية لضمان تنفيذ هذا القانون.
رابعا – لوزير المالية اصدار التعليمات اللازمة لتسهيل تنفيذ هذا القانون.

مادة 31
تسري احكام القانون المدني على جميع المسائل التي لم يتناولها هذا القانون.

مادة 32
يلغى قانون تنظيم ايجار العقار رقم 67 لسنة 1973 وقرارات مجلس قيادة الثورة المعدلة لاحكامه.

مادة 33
ينفذ هذا القانون من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

احمد حسن البكر
رئيس مجلس قيادة الثورة

الاسباب الموجبة
لغرض اجراء الموازنة بين مصلحة المؤجر والمستأجر في عقود الايجار وضمان حقوق المواطنين وحماية المستأجر في الانتفاع بالمأجور وعدم اجباره على اخلائه الا في الاحوال المنصوص عليها قانونا وبغية الحد من فرض بدلات ايجار عالية ولتنظيم الرقابة على العقارات الخالية التي يمتنع اصحابها عن ايجارها وتنفيذا للمبادئ التي نص عليها قانون أصلاح النظام القانوني رقم 35 لسنة 1977 في تغليب العلاقة القانونية على العلاقة العقدية واعتماد العقود النموذجية ونظراً لكثرة التعديلات التي جرت على القانون النافذ وبغية توحيد هذه الاحكام، فقد شرع هذا القانون.
عقد ايجار نموذجي
تسلسل السجل العقاري تسلسل سجل ضريبة العقار
رقم الابواب زقاق محلة حي مدينة
تم العقد بين المؤجر السيد
وبين المستأجر السيد
على ما يلي :
اولا – اجر المؤجر الى المستأجر الدار – الشقة – الغرفة – الموصوفة في اعلاه للمدة من تاريخ / /
الى تاريخ / / ببدل ايجار سنوي (شهري) قدره ( / ) دينارا يدفع بأقساط شهرية.
ثانيا – للمستأجر حق السكنى في المأجور أو الانتفاع به (لغرض اتخاذه ……………………………………..
……………………………………………………………………………………………………. )
مدة الايجار وليس له تأجيره الى الغير بدون موافقة المؤجر التحريرية وتصديق مديرية ضريبة العقار المختصة.
ثالثا – للمستأجر ان يسكن معه في المأجور :
1 –
2 –
3 –
4 –
رابعا – يلزم المستأجر بدفع اجور الماء والكهرباء واستعمال المجاري علاوة على بدل الايجار.
خامسا – على المستأجر المحافظة على المأجور وان يسلمه الى المؤجر عند اخلائه سالما من الاضرار.
المستأجر المؤجر
نؤيد عدم تجاوز البدل للنسبة المقررة قانونا من تقدير القيمة العمومية للعقار وقد سجل العقار بعدد
وتاريخ / / من سجل العقود.

مدير ضريبة عقار